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2019-10-19 15:30 来源:商界网

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中国经济网2019-10-19 09:16
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房地产市场的持续下行,最新发布的降准政策也未能成为房企的救命稻草,当降准遇上中秋,北京楼市的火热并未如期而至。北京商报记者近期调查发现,与之前炒作“春天来了”伺机趁势营销不同,此次降准政策发布后,大部分开发商保持淡定,北京和环京新房市场并无大的变化;而二手房市场还有降温现象,据统计,截至9月16日,9月北京二手房网签4827套,较去年同期下降52.69%,并没有因降准而有所提振。但不得不提的是,此次央行降准虽没能对北京楼市带来过多利好影响,却在一定程度上提振了购房者信心,部分刚需、刚改购房群体开始考虑入市。

新房:销售看淡降准

在今年的中秋节前夕,央行再次宣布降准,但这份中秋礼包对于房地产而言,却难改此前已经形成的降温局面。

在北京,北京商报记者走访发现,与此前炒作“春天来了”,伺机趁势营销不同,楼盘销售人员在向购房者进行项目推介时,均未提及降准这一所谓购房“红利”。

“央行降准对于目前市场而言,并未带来多大影响,而且对于资金银行管得越来越严,首付不变,现在这个市场不是降准能刺激出来的。” 包括万科城市之光·东望、中海·寰宇天下、华润·未来城市等多家现场销售人员均向北京商报记者直言,不只不向客户聊这个,营销圈子内部也看得很淡,这一曾经被屡次炒作不爽的购房“红利”当下如同“鸡肋”一般。

尽管销售人员对降准释放的利好很淡定,但在中秋节北京商报记者走访一月前踩盘的同一批项目时发现,看房客有明显的增加。“还是小长假的因素多一些,现在开发商都很拼,售楼处建的要么跟游乐园似的,要么就跟咖啡馆一样,看房的同时也当休息了。”

上述多个项目销售人员一致判断,到访客户的增加与降准的利好并没有太大的关系。

与北京城区的项目类似,环京地区楼市在中秋假期期间,也迎来不少看房客群,相同的是,央行降准“红利”在这些“18线”市场也未能得到体现。

“如果非要说此次降准能为房地产带来哪些利好影响,就是降准对刚需的心理有影响,觉得不得不买赶紧买,可能会释放一部分,另外就是投资的担心手里的钱不值钱,将房地产与黄金画等号此外,降准以后,会刺激银行增加对个人贷款的发放力度,购房客群量会有所增长。”固安孔雀城一位销售人员直言。

似乎过去的经验在告诉我们,只要降准,总能在一定程度上给房地产市场带来利好。但业内人士认为,在“房住不炒”的大背景下,房地产调控加码不断,相应的房地产投资属性被不断弱化,以投资为出发点的购房者将会越来越谨慎,观望情绪趋浓。

“监管层面持续收紧,降准资金很难流入房地产市场。”中原地产首席分析师张大伟也认为,只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。整体来看,今年的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

事实上,降准这一“红利”对房地产市场的影响在数据端也可见一二:据统计显示,截至9月16日,9月北京新建商品住宅(不含保障房、商住房、共有产权房)成交1557套,环比上月同期下降7.92%,与去年同期相比下降6.93%;共有产权房成交746套,环比上月同期增长284.54%,但仍较去年同期下降40.75%。我爱我家研究院方面表示,就目前的数据来看,降准并未对北京新房市场产生大的影响,9月上半月增长较多的只有共有产权房,但这主要与供应及政策有关。

二手房:成交不增反降

与新房市场类似,央行降准的刺激,在二手房市场也反应平平。

以往的经验是,降准政策出台后,二手房市场最直接的表现就是房源成交周期缩短、挂牌价格调高等。

此次的情况并非如此,北京商报记者从多家中介门店了解到,受市场遇冷影响,近期北京二手房挂牌均价持续走低,虽然降幅很小,大概单价在一两百元左右,但下滑趋势日渐显现。

链家和平里地区的一位中介人员向北京商报记者表示,最近一周北京二手房市场并没有太大波动,降准消息出来后,来看房的客户数量也与之前没有太大差别。“金九银十”一般是房地产市场的活跃期,但受严格调控政策的影响,这一概念在今年并没有得到体现。“按照目前的情况来看,今年的房子是越来越难卖,二手房市场很难继续冲高,达到往年的销售成绩。”该中介人员进一步表示。

同区域的我爱我家中介人员则向北京商报记者透露,降准消息出来后,也有一小部分业主表达了想“提价”的需求,但从整体来说,目前房价没有大幅上扬的趋势,更多的是“吃老本”,以稳为主。

近期北京二手房成交量并不理想,数据显示,截至9月16日,9月北京二手住网签4827套,较上月同期的6232套下降22.54%,较去年同期的10203套下降52.69%,网签量下降幅度明显。

对于下一阶段的北京楼市走向,我爱我家研究院方面表示,虽然降准后资金仍有流向房地产的动力,这会与政策产生一定的冲突、博弈,但今年国家对资金向房地产流动的渠道是严防死守,当前的房地产调控形势依然是从严趋紧,北京作为首都更是市场焦点,因此未来一段时间里北京楼市很难有大的回温,无论是新房还是二手房、市场偏向低位企稳,这种情况或许要到明年春节后才能有所改变。

近两年来,央行降准的思路基本一致,其核心就是为实体经济减压,定向支持中小微企业,稳定经济发展,同时避免资金流向房地产,促进经济脱虚向实,这与当前国家的整体经济形势以及国际经济形势大有关系。

购房者:刚需“候场”

与销售们的淡定不同,刚需购房者对于降准还是有反应的。

35岁的许伟在这个中秋节终于出手花了300万元在大兴买下了自己在北京的第一套房,这个购房计划她足足酝酿了两年。“市场一直不好,总觉得可以等等,说不定还会降。”然而降准的消息释放后,许伟变得不再淡定。“可能市场还会降,但到时候有没有谈判的空间就不知道了。”许伟透露,没贷过款、没买过房,家里给的首付款也比较充足,这让自己成为了开发商眼里的“优质客户”,谈下来的折扣点也比较客观。

“当下,刚需客群应当把握住最后的时间窗口,对看好的楼盘及时出手,加速办理前期首付、签约、申贷等流程手续,最大化降低置业成本上升的可能性。”合硕机构首席分析师郭毅认为,在“房住不炒”、“因城施策”的调控纲领下,凡是楼市过热的城市,购房者很可能将在10月8日后面临“惩罚性”高利率。如果现在还没有选到适合的地产项目,那么可以考虑压缩单套总价,通过提高首付比例、减少贷款金额的方式控制购房成本,这对于刚需客群而言尤为重要。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,从今年房价调整来看,实际效果还是比较明显的,各地也开始有了降价现象。但是盲目降价也容易引起市场的恐慌,而且降价中如果刚需购房者因为各种制约而不入市,那么市场交易萧条对于经济稳定也是不利的。

在严跃进看来,正常的购房需求,包括刚需和改善型需求,其实还是需要通过货币政策来进行刺激的,这是很合理的消费需求。所以后续的楼市调控基调或会有小幅调整,过去对于“房住不炒”的理解,其实是希望通过降低房价来实现“房住不炒”的效应,但后续其实更需要强化对交易秩序的管控,进而落实“房住不炒”的导向。

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